Umowa przedwstępna w odróżnieniu od umowy przyrzeczonej (ostatecznej) | Biuro Nieruchomości Warszawa

Umowa przedwstępna jest to umowa, którą jedna ze stron lub obie w niej występujące, zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej).

Do sporządzenia umowy przedwstępnej dochodzi najczęściej, gdy przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości na rynku wtórnym, czyli gdy sprzedaż lub kupno dotyczy mieszkania lub domu używanego, w odróżnieniu od mieszkania deweloperskiego, kiedy obowiązuje umowa deweloperska.

Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów obu stron, które mogłyby być naruszone, gdyby jedna ze stron umowy od niej odstąpiła. Szkoda kupującego w przypadku, gdyby sprzedający bezpodstawnie odstąpił od umowy sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości, mogłaby polegać na przykład na tym, że poniósłby on stratę tracąc okazję do uzyskania kredytu na wyjątkowo korzystnych warunkach. Natomiast sprzedający mógłby na przykład stracić inną możliwość sprzedania swojej własności. 

Przed takimi nieprzewidzianym sytuacjami obie strony występujące w umowie przedwstępnej dotyczącej transakcji kupna-sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości, obie strony mogą się zabezpieczyć określonym w umowie zadatkiem, który w przypadku nie dojścia do umowy przyrzeczonej, strona, której zadatek został wpłacony, przeważnie sprzedający nieruchomość, może go zatrzymać, jeśli kupujący złamał z własnej winy warunki umowy przedwstępnej. W odwrotnej sytuacji, gdy sprzedający zawinił zerwanie umowy, musi on zwrócić drugiej stronie wpłaconą przez nią sumę pomnożoną przez dwa.

W przypadku, gdy przedmiotem umowy kupna sprzedaży jest mieszkanie, dom lub inna nieruchomość, zawarta przez strony, nie musi mieć ona wymaganej przez prawo formy szczególnej, jaką jest akt notarialny sporządzony przez notariusza. Strony, często za poradą pośrednika obrotu nieruchomościami zawierają między sobą umowę w formie pisemnej. Określa ona oprócz danych personalnych i adresów stron, wartość transakcyjną mieszkania, domu lub innej nieruchomości, będące przedmiotem umowy przedwstępnej oraz termin podpisania umowy przyrzeczonej, czyli w przypadku nieruchomości, aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie własności ze sprzedającego właściciela nieruchomości na kupującego ją.

Jak z tego wynika, podstawowa różnica między umową przedwstępną a umową ostateczną wynika z obligatoryjnej formy aktu notarialnego, jaką musi mieć umowa przyrzeczona, czyli ostateczna, podczas, gdy umowa przedwstępna może mieć formę dowolną uzgodnioną przez strony, a to znaczy, że dla lepszego zabezpieczenia interesów obu stron może mieć ona także formę aktu notarialnego. Obowiązek uiszczenia należności za sporządzenie umowy notarialnie potwierdzonej, którą według obowiązującej taksy notarialnej pobierze notariusz, leży po stronie kupującego, ale i to może zależeć od umowy między stronami.

Warto pamiętać, że dopiero Ustawa z dnia 11.09.2011 o ochronie praw nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych nałożyła na strony występujące w transakcji kupna-sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości, obowiązek nadania umowie ostatecznej formy szczególnej aktu prawnego, jaką jest sporządzony przez notariusza w obecności stron akt notarialny. Dopiero ten dokument dale możliwość dokonania nowych wpisów lub zmienienia dotychczasowych w księdze wieczystej nieruchomości.

Agencja Nieruchomości Konstancin – Lokalny Partner Nieruchomości Premium