O umowie najmu mieszkania, domu prawie wszystko. | Biuro Nieruchomości Warszawa

W odróżnieniu od bardziej rozwiniętych gospodarek krajów europejskich, polski rynek mieszkań na wynajem jest wciąż w fazie rozwojowej. Polacy wprawdzie wciąż preferują „mieszkanie na swoim”, co się wiąże z niesłabnącym popytem na mieszkania własnościowe, jednak w myśl zasady, że byt kształtuje świadomość, także i w tej dziedzinie zauważalne są zmiany preferencji. Konieczność szybkiego przeprowadzania się związana ze zmianą miejsca pracy, sprawia, że rośnie zapotrzebowanie na mieszkania i lokale do wynajęcia.

W tej sytuacji dobrze jest wiedzieć, jakie prawa i obowiązki ciążą na stronach – wynajmującym i najemcy – aktu prawnego, jakim jest umowa najmu mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Kodeks cywilny odróżnia umowę najmu lokalu od umów pokrewnych, jakimi są umowa dzierżawy, która uprawnia dzierżawcą do pozyskiwania przychodów z dzierżawionej nieruchomości; oraz umowę użyczenia, która różni się od najmu tym, że użyczenie jest nieodpłatne. Ten sam kodeks cywilny w części przepisów ogólnych dotyczących najmu (art.659-679), jak i w części dotyczącej przepisów szczególnych umowy najmu lokalu mieszkalnego (art. 680-692) określa warunki i wymogi umowy najmu lokalu mieszkalnego.  Dodatkowo warunki i wymogi te są określone w ustawie o ochronie praw lokatorów z 21.06.2001 r.

Ani kodeks cywilny, ani wymieniona ustawa, nie określają ściśle, jak powinna być sporządzona mieszkalnego umowa najmu lokalu, jednak wiadomo, że umowa najmu, która określa okres trwania najmu na dłużej niż rok, musi mieć formę pisemną.

Co musi zawierać umowa najmu mieszkania, domu?

Ogólna zasada zawierania wszelkich transakcji mówi, że im więcej szczegółów zabezpieczających strony umowy da się w tej umowie zawrzeć, tym mniej nieporozumień w przyszłości. Prawidłowa umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać takie dane, jak: a/data i miejsce zawarcia umowy najmu; b/ określenie stron umowy – wynajmującego i najemcy; c/opis wynajmowanego lokalu mieszkalnego; d/ określenie kwoty czynszu oraz sposobu, w jaki ma być opłacany; e/wyszczególnienie innych kosztów związanych z lokalem mieszkalnym; f/ określenie wysokości i warunków zwrotu kaucji, którą zobowiązany jest wpłacić najemca; g/ określenie praw i obowiązków wynajmującego i najemcy; h/ czas trwania umowy; i/ określenie warunków rozwiązania umowy najmu; j/ określenie warunków zwrotu wynajmowanego lokalu; k/ określenie sposobu postępowania w razie niewywiązywania się stron z przyjętych umową obowiązków; l/ określenie sądu właściwego dla miejsca przedmiotu ewentualnego sporu.

Do niektórych wyszczególnionych powyżej elementów prawidłowej umowy najmu lokalu mieszkalnego, warto dodać kilka szczegółów, których spełnienie może wyeliminować niedomówienia, prowadzące często do niepotrzebnych sporów między wynajmującym a najemcą. I tak: 

Ad punkt c – do opisu stanu wynajmowanego lokalu warto jest dodać zdjęcia tego lokalu wykonane w dniu podpisania umowy najmu.

Ad punkt e – jeśli umowa przewiduje, że po stronie najemcy leży pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją lokalu, trzeba pamiętać o spisaniu stanu liczników poboru prądu, wody i gazu.

Ad punkt h – umowa najmu może być zawarta na czas określony i nieokreślony, gdy czas trwania umowy jest nieokreślony, obowiązują terminy określone w kodeksie cywilnym.

Do pisemnej umowy najmu lokalu mieszkalnego musi być załączony protokół zdawczo-odbiorczy, w którym muszą być wyszczególnione wszystkie elementy trwałe i nietrwałe należące do objętego umową najmu lokalu mieszkalnego.