Mieszkanie od dewelopera – o czym pamiętać? | Biuro Nieruchomości Trinity House

Z obowiązującej od 2012 roku Ustawy o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub mieszkania od dewelopera wynika szereg obowiązków, jakie leżą po stronie dewelopera, których spełnienie jest warunkiem wykonania przez niego umowy deweloperskiej i przejęcia przez nabywcę na własność lokalu będącego przedmiotem tej umowy.

Zgodnie z przytoczoną Ustawą, deweloper jeszcze przed sporządzeniem umowy deweloperskiej ma obowiązek przedłożyć potencjalnemu nabywcy prospekt informacyjny, określający miejsce i sposób wykonania oferowanego do sprzedaży domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego. Jeśli dojdzie do umowy między deweloperem a nabywcą oferowanego przez niego lokalu mieszkalnego, prospekt ten stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Ten obowiązek dewelopera jest bardzo przydatny, gdy dochodzi do fazy przeniesienia własności lokalu z dewelopera na nabywcę. 

Deweloper jest również zobowiązany do przekazania nabywcy przed zawarciem umowy deweloperskiej pełnej informacji o swojej sytuacji prawno-finansowej, a także o stanie przedsięwzięcia opisanego w prospekcie. Także po stronie dewelopera leży obowiązek dostarczenia na żądanie potencjalnego nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego prospektu informacyjnego na stałym nośniku, albo udostępnienie mu tego prospektu w formie papierowej, stale dostępnej w biurze dewelopera.

Z definicji umowy deweloperskiej wynika, że może być ona zawarta przez dewelopera z nabywcą oferowanej przez niego nieruchomości, którym w rozumieniu Ustawy deweloperskiej może być tylko osoba fizyczna. Przytaczana tu Ustawa o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub mieszkania od dewelopera, do tego stopnia broni praw nabywcy, że nakazuje by wszelkie zapisy w umowie deweloperskiej mniej korzystne dla nabywcy nie miały pierwszeństwa wykonania przed warunkami określonymi w tej Ustawie.

Umowa deweloperska musi zgodnie z prawem mieć szczególną formę prawną, jaką jest akt notarialny. Umowa deweloperska posiadająca inną formę niż akt notarialny jest prawnie bezskuteczna. Koszty sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza, ponoszą solidarnie deweloper i nabywca lokalu mieszkalnego. To samo dotyczy opłat z tytułu wpisu do Księgi Wieczystej.

Przeniesienia prawa własności z dewelopera na nabywcę może nastąpić po przeprowadzeniu odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Odbiór może nastąpić po zawiadomieniu właściwego organu do tego uprawnionego o zakończeniu budowy i gdy nie ma z jego strony wyraźnego sprzeciwu, albo po uzyskaniu zezwolenia na użytkowanie lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Odbiór musi być dokonany w obecności nabywcy lokalu, który do obligatoryjnie sporządzonego protokołu odbioru może wnieść swoje uwagi o dostrzeżonych w czasie odbioru usterkach i wadach odbieranego mieszkania lub domu jednorodzinnego.

Deweloper ma obowiązek w ciągu 14 dni od podpisania protokołu odbioru, ustosunkować się do wniesionych przez nabywcę uwag i zobowiązać się do usunięcia wskazanych wad w terminie 30 dni od daty podpisania protokołu, lub odmówić przeprowadzenia poprawek, jeśli przekonująco uzasadni, że powstały nie z jego winy. Ta okoliczność wskazuje, że dobrze jest, jeśli nabywca nie dokonuje odbioru lokalu mieszkalnego sam. Lecz w obecności osób trzecich, a najlepiej, gdy są nimi fachowcy budowlani. Eksperci obrotu nieruchomościami dysponują kontaktami z odpowiednimi fachowcami.