Jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką? | Biuro Nieruchomości Trinity House

Polskie społeczeństwo w coraz bardziej widoczny sposób podporządkowuje się wymaganiom wolnego rynku i wynikającą z nich mobilnością i gotowością do zmiany miejsca zamieszkania w zależności od możliwości lepszego zatrudnienia. Najczęściej wiąże się to z koniecznością pozbycia się dotychczasowego mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Oprócz znalezienia nabywcy nie ma z tym większego problemu, jeśli sprzedawany lokal nie ma obciążonej hipoteki. Praktyka pokazuje jednak, że większość Polaków uczestniczących w obrotach rynku nieruchomości, nabywa swoje własności za zaciągnięte w bankach kredyty hipoteczne. Jak wiadomo, ustanowiona w księdze wieczystej hipoteka zabezpiecza wierzytelność banku-kredytodawcy i jest nierozerwalnie związana z lokalem nabytym za kredyt hipoteczny, a nie jego właścicielem. Jednak to właściciel, a nie bank może zdecydować o zbyciu swojej, obciążonej hipoteką nieruchomości. Ponieważ, jak wspomniano, na rynku wtórnym mieszkań, coraz trudniej jest znaleźć nieruchomość nieobciążoną kredytem hipotecznym na mieszkanie, dom lub inną nieruchomość, rynek ten wypracowuje coraz sprawniejsze procedury ułatwiające ten obrót.

Co musi zrobić sprzedający mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Pierwszym krokiem, jaki powinien wykonać właściciel mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym zaraz po powzięciu decyzji o zbyciu swojej własności, powinno być uzyskanie z banku, w którym został zaciągnięty kredyt hipoteczny, zaświadczenia o stanie zadłużenia, z którego musi wynikać kwota pozostająca do spłacenia wraz z odsetkami. Zaświadczenie to powinno być jednoznaczne ze zgodą banku-wierzyciela na sprzedaż mieszkania zabezpieczonego ustanowioną na jego rzecz hipoteką. Bank pobierze za wydanie zaświadczenia opłatę, której wysokość jest uregulowana wewnętrznymi przepisami, ale zwykle nie przekracza kwoty kilkudziesięciu złotych.

Po drugie, sprzedający mieszkanie w fazie szukania nabywcy swojej własności, musi w ogłoszeniu o sprzedaży zawrzeć informację, że jego własność jest obciążona kredytem hipotecznym.

Po trzecie, gdy jest kupiec, obie strony – sprzedający i kupujący zawierają umowę przedwstępną. Najbezpieczniej jest zawrzeć umowę przed notariuszem – opłatę dla notariusza, obie strony wnoszą solidarnie, ale nie jest to wymóg obligatoryjny. Umowa przedwstępna dotycząca kupna-sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, powinna zawierać klauzulę o podzieleniu należności za mieszkanie na dwie transze: 1. transza równa wysokości pozostającej do spłacenia kwoty kredytu, musi trafić na konto wierzyciela, czyli banku-kredytodawcy; 2. transza, stanowiąca różnicę między kwotą sprzedaży mieszkania, a pozostałym do spłacenia kredytem, musi trafić na konto sprzedającego. Umowa powinna zawierać informację o fakcie wpłacenia zadatku, który w momencie przeniesienia własności, powinien być wliczony do zapłaty. Niewywiązanie się sprzedającego z umowy przedwstępnej, skutkuje zwrotem podwójnej kwoty zadatku.

W interesie sprzedającego jest sądowne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej na podstawie formularza KW-WPIS, do którego należy załączyć zaświadczenia z banku o spłaceniu kredytu hipotecznego i dowód wpłacenia opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki z KW.

W sytuacji, gdy sprzedaż mieszkania jest związana z chęcią przeniesienia się do innego lokum, jest możliwe przeniesienie kredytu hipotecznego na nabywaną nieruchomość. Muszą być wtedy spełnione następujące warunki: wartość nabywanej nieruchomości nie może być niższa o tej, na którą został udzielony kredyt hipoteczny; nowo nabywana nieruchomość nie może być obciążona hipoteką ani innymi zaległymi zobowiązaniami; do wniosku kredytowego musi być załączona wycena nabywanej nieruchomości i odpis z księgi wieczystej.