Definicja umowy przedwstępnej. | Biuro Nieruchomości Trinity House

Z pojęciem umowy przedwstępnej najczęściej można się zetknąć w związku z transakcją kupna-sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości z rynku wtórnego. 

Jeśli chodzi o zakup mieszkania od dewelopera, czyli z rynku pierwotnego, to z mocy tzw. ustawy deweloperskiej, nabywca może podjąć decyzję o nabyciu mieszkania na podstawie obligatoryjnie przedstawionego mu przez dewelopera prospektu informacyjnego i po podjęciu decyzji udać się do biura notariusza, żeby podpisać stosowną umowę deweloperską, która zgodnie z prawem musi mieć formę aktu notarialnego. 

 Nic jednak nie zabezpiecza prawa potencjalnego nabywcy do nabycia wybranej przez siebie nieruchomości od jej właściciela, ani prawa właściciela do zadośćuczynienia, gdy nabywca zrezygnuje z zakupu, co spowoduje utrudnienia w zbyciu nieruchomości. Chyba, że strony zawrą umowę przedwstępną.

Definicję i formę umowy przedwstępnej przy zakupie mieszkania, domu lub innej nieruchomości reguluje kodeks cywilny, który w art. 389 mówi w paragrafie 1.: „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej”. Żeby umowa przedwstępna dotycząca transakcji kupna-sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości miała moc prawną, musi spełniać warunki każdej umowy, czyli musi określać strony występujące w umowie, przedmiot umowy oraz musi określać wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej. Wszelkie inne treści umowy przedwstępnej są zależne od stron w niej występujących i mogą mieć dowolną, uzgodnioną między stronami treść i formę, pod warunkiem, że mieszczą się w ramach obowiązującego prCawa.

Co z zaliczką lub zadatkiem?

Umowa przedwstępna powinna też określać termin w czasie, którego będzie zawarta umowa przyrzeczona. Jeśli taki termin nie został wyraźnie oznaczony w umowie przedwstępnej, której przedmiotem jest kupno-sprzedaż mieszkania, domu lub innej nieruchomości, wtedy zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego (art. 389 par. 2), obie strony wiąże termin, który jako pierwsza wyznaczyła jedna ze stron, składając określone oświadczenie. Jeśli żadna ze stron nie podejmie kroków w kierunku przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej, ważność umowy przedwstępnej wygasa po upływie roku od jej zawarcia.

Odwlekanie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej umową przedwstępną dotyczącą kupna-sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości, może mieć różne przyczyny, leżące po obu stronach występujących w umowie. Potencjalny nabywca, który zawierając umowę przedwstępną zobowiązał się do zakupu mieszkania, domu lub innej nieruchomości, może mieć trudności z uruchomieniem kredytu hipotecznego i otrzymaniem od banku odpowiedniego zaświadczenia, stwierdzającego, że kredyt taki będzie mu przyznany, co jest podstawowym warunkiem przystąpienia do zawarcia umowy kupna sprzedaży w formie aktu notarialnego. Z drugiej strony może wystąpić sytuacja, że sprzedający otrzyma korzystniejszą ofertę kupna i sprzeda nieruchomość osobie trzeciej, zanim występujący w umowie przedwstępnej nabywca zgromadzi odpowiednie środki.

Żeby zabezpieczyć się przed takimi zdarzeniami, obie strony mogą umówić się na zabezpieczenie finansowe, jakim powinien być zadatek. Fakt wpłacenia przez kupującego zadatku na poczet należności za przeniesienie prawa własności mieszkania, domu lub innej nieruchomości, którego wysokość jest dowolna, choć zwyczajowo wynosi 10% wartości transakcji, powinien być uwidoczniony w umowie przedwstępnej. W przypadku, gdy nabywca odstąpi od zamiaru nabycia przedmiotu umowy przedwstępnej, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Zaś, gdy sytuacja jest odwrotna i to sprzedający zrywa umowę przedwstępną, wtedy jest zobowiązany zadośćuczynić nabywcy, wypłacając mu podwójną kwotę zadatku.