Czy można pozbyć się współwłaścicieli domu, mieszkania lub innej nieruchomości? | Biuro Nieruchomości Trinity House

W rozumieniu polskiego prawa cywilnego współwłasność jest jednym z rodzajów własności i polega na tym, że współwłaściciele mają równe i niepodzielne prawo do danej rzeczy, w tym przypadku mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Niepodzielność polega na tym, że każdy współwłaściciel ma takie samo prawo do całości mieszkania, domu lub innej nieruchomości. 

Prawo cywilne rozróżnia dwie formy współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną. Bez wchodzenia w dalsze szczegóły można, jako przykład współwłasności w częściach ułamkowych wskazać wspólnotę mieszkaniową, czyli ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Każdy właściciel lokalu ma swój udział oraz prawa i obowiązki wobec współwłasności, którą jest wspólny budynek lub działka, w wysokości ustalonej w ułamku lub procentowo. Decyzje w sprawie rozporządzania współwłasnością podejmuje zarząd na podstawie woli większości współwłaścicieli. Większość ustala się na podstawie wielkości udziałów współwłaścicieli. Jednak każdy współwłaściciel, który nie zgadza się z rozporządzeniem współwłasnością, bez względu na wielkość posiadanych udziałów, może wnieść sprawę do sądu.

Natomiast istotą współwłasności łącznej jest to, że żaden ze współwłaścicieli nie ma w niej udziałów. Współwłasność łączna występuje powszechnie w formie małżeńskiej wspólności majątkowej, lub wspólności wynikającej z umowy cywilno-prawnej.

Zniesienie współwłasności.

Każdy współwłaściciel, bez względu na formę współwłasności może wystąpić o zniesienie współwłasności. Wyjątek stanowią rzadkie przypadki współwłasności przymusowej, występującej wtedy, gdy nie ma możliwości fizycznego podzielenia współwłasności.

Jeśli wola wystąpienia ze współwłasności mieszkania, domu lub innej nieruchomości, nie budzi sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli, zniesienie współwłasności może nastąpić w wyniku umowy, która musi mieć formę aktu notarialnego. Dopiero na podstawie notarialnego aktu zniesienia współwłasności mieszkania, domu lub innej nieruchomości, notariusz po pobraniu odpowiednich opłat od umawiających się stron, skieruje do sądu wniosek o dokonanie zmian w zapisach księgi wieczystej.

Niestety, częściej niż zgodne doprowadzenie do zniesienia współwłasności, akt ten następuje w wyniku rozbieżności interesów współwłaścicieli, co powoduje sytuację, w której o sposobie zniesienia współwłasności musi zdecydować sąd. Orzeczenie sądu rozstrzygające spory współwłaścicieli, co do sposobu zniesienia współwłasności może iść w kierunku zasądzenia podziału fizycznego rzeczy będącej przedmiotem współwłasności. Jeśli taki podział jest niemożliwy, sąd może zasądzić wyrównanie w postaci dopłat pieniężnych do wartości udziałów poszczególnych współwłaścicieli. W szczególnych przypadkach, sąd może orzec sprzedaż spornej współwłasności i dokonanie podziału pieniędzy ze sprzedaży. W przypadku, gdy takie rozstrzygnięcie orzeknie sąd w sprawie o zniesienie współwłasności mieszkania, domu lub innej nieruchomości, skłóceni współwłaściciele muszą się liczyć z tym, że ich niedawna wspólność może drastycznie stracić na wartości.