Zadatek, jako zabezpieczenie umowy przedwstępnej | Agencja Nieruchomości Warszawa

Z pojęciem zadatku spotykają się najczęściej strony transakcji kupna sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Zadatek dotyczy głównie rynku wtórnego, kiedy to sprzedający i kupujący z różnych powodów nie mogą przystąpić do spisywania umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej.

Zdarza się, bowiem na przykład, że potencjalny nabywca mieszkania, domu lub innej nieruchomości musi na zakup tej nieruchomości zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku. Żeby rozpocząć negocjacje w banku, musi obok wykazania się zdolnością kredytową i dobrą historią kredytową, przedstawić umowę przedwstępną z określeniem stron transakcji kupna-sprzedaży oraz jej wartością. Po to, by sprzedający miał pewność, że nabywca po uzyskaniu kredytu przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, pobierze od drugiej strony zadatek.

Prawa z tytułu zadatku reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego, który w paragrafie 1. mówi, że zadatek jest formą zabezpieczenia umowy i stanowi sankcję w razie nie wywiązania się strony umowy z jej realizacji.

Wina niezrealizowania umowy przedwstępnej może leżeć po stronie kupującego, jak i sprzedającego mieszkanie, dom, lub inną nieruchomości

Jeśli więc jedna ze stron umowy z powodów niekreślonych w umowie zawini niezrealizowanie tej umowy, to strona, która zadatek określony w umowie przyjęła, czyli praktycznie sprzedawca mieszkania, domu lub innej nieruchomości zatrzymuje go w całej wysokości. Jeśli jednak stroną, która zawiniła niezrealizowanie umowy przedwstępnej jest sprzedający nieruchomość, wtedy ma on obowiązek zwrócić stronie kupującej podwójną kwotę wpłaconego zadatku. Niewpłacenie określonego w umowie przedwstępnej zadatku unieważnia tę umowę.

W sytuacji, gdy umowa przyrzeczona nie spełnia określonych w umowie przedwstępnej warunków, a strony nie zgadzają się na jej zawarcie, strona, która przyjęła zadatek nie ma obowiązku zwracania go.

Dlatego w interesie obu stron jest nie tylko określenie w umowie przedwstępnej wysokości zadatku, ale i jak najbardziej precyzyjne ustalenie warunków, które mogą zwolnić strony od przepadku zadatku. Po stronie kupującego może zajść na przykład sytuacja, kiedy bezskutecznie ubiegał się on o uzyskanie kredytu hipotecznego i może przedłożyć trzy odmowy przyznania takiego kredytu przez banki. Natomiast usprawiedliwione niewykonanie umowy przedwstępnej, może wynikać np. z niemożliwości wykwaterowania w terminie przewidzianym w umowie przedwstępnej lokatorów zamieszkujących mieszkanie lub dom będący przedmiotem transakcji.

Kodeks cywilny nie określa obowiązkowej wysokości zadatku, strony mogą, więc ustalić tę wartość w drodze negocjacji, z tym jednym zastrzeżeniem, że zadatek nie może być wyższy od ustalonej kwoty transakcyjnej.

Jeśli w wyniku zawarcia umowy, strona kupująca mieszkanie, dom lub nieruchomość przekazuje sprzedającemu kwotę zadatku będącą równowartością kwoty, która jest równa kwocie transakcyjnej, wtedy umowa nabiera mocy ostatecznej, a zadatek przestaje być zadatkiem.

Agencja Nieruchomości Józefów – Lokalny Partner na rynku nieruchomości