Operat szacunkowy a wycena nieruchomości | Biuro Nieruchomości Trinity House

Operat szacunkowy jest autorską oceną stanu nieruchomości dokonaną przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego, której wynikiem jest wartość nieruchomości ustalona na podstawie wyceny nieruchomości.

Jak z tego widać wyceny nieruchomości, czyli postępowania mającego na celu ustalenie wartości nieruchomości, może dokonać wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy jest to osoba fizyczna, posiadająca nadane mocą ustawy przez Ministra Infrastruktury uprawnienia zawodowe do dokonywania szacowania nieruchomości. Żeby zdobyć uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, trzeba zdać egzamin przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną. Kandydat na rzeczoznawcę majątkowego, zanim zostanie zakwalifikowany do egzaminu przed PKK musi spełniać wysokie wymagania, takie jak wyższe wykształcenie, na podstawie, którego może odbyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości. Kandydat na rzeczoznawcę majątkowego musi także przed przystąpieniem do egzaminu kwalifikacyjnego odbyć półroczną praktykę zawodową. Trzeba dodać, że mimo tak wysokich wymogów stawianych rzeczoznawcom majątkowym, nad prawidłowością sporządzanych przez nich operatów szacunkowych, czuwa specjalna komisja złożona z rzeczoznawców majątkowych. W razie rozbieżności między dwoma operatami szacunkowymi dotyczącymi tej samej nieruchomości, rozstrzygnięcia dokonuje wspomniana komisja. 

Sporządzony przez operat rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, musi mieć formę pisemną i przedstawiać w części opisowej sposób dokonywania obliczeń wartości nieruchomości. Musi przedstawiać podstawy prawne i uwarunkowania merytoryczne przyjęte do przeprowadzenia wyceny nieruchomości.

Jeśli dla wycenianej nieruchomości istnieje sporządzony wcześniej operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy, dokonujący aktualnej wyceny może się na ten dawny operat szacunkowy powołać, ale dopiero po stwierdzeniu jego aktualności, prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego oraz prawidłowości dokonanych w nim wycen, co musi być zawarte w odpowiedniej klauzuli umieszczonej przez sporządzającego operat szacunkowy rzeczoznawcę majątkowego.

Co musi zawierać operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy musi zawierać przede wszystkim: a/określenie wycenianej nieruchomości i zakresu tej wyceny; b/ określenie celu dokonywanej wyceny, co jest związane z różnicami potrzeb podmiotów, dla których rzeczoznawca ma sporządzić operat –innych danych operatu szacunkowego oczekuje Urząd Skarbowy w celu opodatkowania nieruchomości, a inne dane weźmie pod uwagę bank rozpatrujący wniosek kredytowy na kredyt hipoteczny; c/ podstawę formalno-prawną oraz źródła danych przyjętych do przeprowadzenia wyceny; d/ określenie daty ustalenia wartości nieruchomości; e/opis stanu technicznego nieruchomości; f/stwierdzenie zgodności przeznaczenia wycenianej nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni publicznej; g/stwierdzenie, czy rodzaj zastosowanej do dokonania wyceny metody i technik obliczeniowych, jest zgodny z rodzajem wycenianej nieruchomości; h/analizę rynku nieruchomości właściwego dla wycenianej nieruchomości; i/wynik wyceny nieruchomości wraz z podaniem dokonanych wyliczeń.

Za sporządzenie operatu szacunkowego do wyceny nieruchomości, każdy rzeczoznawca majątkowy pobiera opłaty wg umowy zawartej między zamawiającym operat, a jego wykonawcą. Przyjmuje się, że opłata za operat szacunkowy mieszkania wynosi od 300 do 1000 zł. Opłaty za operat szacunkowy nie uniknie też kredytobiorca ubiegający się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, domu lub innej nieruchomości, gdyż bank zaliczy tę opłatę do kosztów udzielonego kredytu hipotecznego.